Anschaffungs- und Herstellungskosten, Nutzungsdauer, Art des Erwerbes sind die Parameter für die Höhe der Abschreibung eines vermieteten Objektes.
Bei Einkünften aus Vermietung werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjektes (z.B. Eigentumswohnung oder Mietgebäude) im Zuge der Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt.
Nutzungsdauer
Bei Gebäuden und Wohnungen, die der Vermietung dienen, wird eine Nutzungsdauer von 66,6 Jahren angenommen. Dies entspricht einem Abschreibungsprozentsatz von 1,5 % jährlich. Um einen höheren Prozentsatz geltend machen zu können, wäre ein Gutachten über den Bauzustand vorzulegen, aus dem hervorgeht, dass mit einer kürzeren Nutzungsdauer zu rechnen ist.
Basis der Abschreibung
Basis der Abschreibung sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Mietobjektes. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung, daher ist dieser Wert aus den Anschaffungskosten auf Basis des Verhältnisses der Verkehrswerte des Gebäudes einerseits und des Grund und Bodens andererseits herauszurechnen. Die Finanz lässt grundsätzlich eine Schätzung des Grundanteils mit 20 % zu.
Entgeltlicher Erwerb
Bei entgeltlich erworbenen Objekten zählen zu den Anschaffungskosten der Barkaufpreis, die vom Verkäufer übernommenen Verbindlichkeiten und die Umsatzsteuer, wenn diese nicht als Vorsteuer abzugsfähig ist. Aber auch Anschaffungsnebenkosten sind hinzuzurechnen, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Maklerprovisionen, Rechtsanwalts- und Notarhonorare im Zusammenhang mit dem Kauf, nachträgliche Kaufpreiserhöhungen und Rückzahlungen steuerfreier Subventionen.
Unentgeltlicher Erwerb
Vermietet man ein bisher bereits vermietetes Objekt, welches man unentgeltlich erworben hat, so ist grundsätzlich die Abschreibung des Rechtsvorgängers bis zur vollständigen Abschreibung fortzusetzen (Rechtslage für Übertragungen nach dem 31.7.2008).
Bei einer erstmaligen Vermietung nach einem unentgeltlichen Erwerb sind fiktive Anschaffungskosten Basis der Abschreibung. Liegt die Vermietung schon lange zurück (mehr als zehn Jahre zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger und einem neuerlichen Beginn der Vermietung), können als AfA-Bemessungsgrundlage ebenso die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden.
Stand: 10. Juni 2010
